Impuesto a las ganancias de capital en Costa Rica: lo que debe pagar al vender una propiedad

¿Qué impuesto debe pagar un propietario al vender una propiedad en Costa Rica?

Vender una propiedad siempre es una buena noticia: un nuevo proyecto, una inversión que da frutos o simplemente un cambio de etapa. Pero antes de cerrar el trato, es importante conocer qué impuestos aplican para evitar sorpresas y cumplir con todas las obligaciones legales.

En Costa Rica, el principal impuesto que se debe pagar al vender una propiedad se llama Impuesto a las Ganancias de Capital. A continuación te explicamos, de forma sencilla, qué es, cuándo aplica y cómo se calcula.
 

¿Qué es la ganancia de capital?

La ganancia de capital es la utilidad que se obtiene cuando se vende un bien (como una casa, lote o apartamento) por un valor mayor al que se compró.

Por ejemplo:
Si compraste una propiedad en ₡50 millones y la vendés en ₡70 millones, la ganancia de capital sería de ₡20 millones.

Esa diferencia es la que se grava con el impuesto.
 

¿Cuánto se paga de impuesto por la venta?

Depende de cuándo se adquirió la propiedad:

1. Si la propiedad fue comprada después del 1° de julio de 2019
   El impuesto es del 15% sobre la ganancia obtenida.

   Ejemplo: Si ganás ₡20 millones con la venta, pagarías ₡3 millones de impuesto.

2. Si la propiedad fue comprada antes del 1° de julio de 2019
   El propietario puede elegir entre:

   • Pagar el 15% sobre la ganancia real, o

   • Pagar el 2,25% sobre el precio total de venta (una opción más simple en algunos casos).
     
     Importante: este beneficio del 2,25% solo puede aplicarse una sola vez por cada propiedad adquirida antes del 1° de julio de 2019, y únicamente si el traspaso o la venta se realiza después de que la ley entró en vigencia. Si ya se hizo un traspaso posterior a esa fecha, el siguiente cambio de dueño deberá tributar bajo el régimen actual del 15%.

 ¿Cuándo no se paga este impuesto?

Hay situaciones en las que el propietario no debe pagar ganancias de capital, según la ley costarricense:

• Cuando se vende la vivienda habitual, es decir, donde vive la persona o su familia.

• Cuando la venta ocurre por herencia, legado o donación.

• Si la propiedad está a nombre de una empresa, pero se demuestra que se usaba como vivienda principal de los dueños.

• Si el propietario no ha realizado más de un traspaso desde la entrada en vigencia de la ley (en caso de propiedades adquiridas antes de julio de 2019), puede aplicar el modelo anterior una sola vez.

¿Cuándo y cómo se paga?

El impuesto debe pagarse dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente a la venta.

Se presenta por medio del formulario D-162 (Impuesto a las Ganancias de Capital) en la plataforma de Tributación Virtual del Ministerio de Hacienda.

En algunos casos, si el comprador es una persona o entidad regulada, puede retener directamente el monto del impuesto al momento del pago, actuando como responsable solidario ante Hacienda.


 

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